郭X、四川XX物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷

基本案情

原告是XX小区的物业管理企业，被告是小区X栋X单元X楼X号的业主。被告拖欠2015年1月至2016年12月物业管理费等各项费用共计1780.56元，原告催收无果，遂诉至法院。

法院判决郭X于本判决生效之日起十日内一次性向XX物业管理有限责任公司支付2015年1月至2016年12月期间的物业费1309.06元、垃圾清运费144元，合计1453.06元。

郭X申请再审称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）原审法院认定XX物业公司与开发商签订的《XX前期物业服务合同》为有效合同错误，应予纠正。1XX小区绝大多数业主均为2013年底交房，2014年12月25日《XX前期物业服务合同》签订时，超过90%的业主已入住。因此，业主才是房屋的所有权人，开发商此时已无权再代表业主选择物业服务公司，《XX前期物业服务合同》属于无效合同，不受法律保护。2.二审法院已确认XX物业公司系未经公开招投标的方式选聘的物业公司，违反法定选聘程序。（二）郭X从未收到XX物业公司任何书面催交材料，XX物业公司提交的邮寄底单不能证明邮寄的内容和郭X收到了催收材料，法院采信XX物业公司的证据错误。（三）XX物业公司主张2015年1月至2016年12月的物业费，并于2017年10月19日起诉。依照法律规定，2015年9月30日之前的物业费已超过诉讼时效，原审法院未支持郭X关于诉讼时效的抗辩属于适用法律错误。（四）XX物业公司在入驻XX小区后，管理极其混乱。小区内存在占道经营、噪音扰民、违章搭建、电梯停运、绿化无人管理、公共区域卫生无人打扫、小区安全保障不到位等诸多问题。

XX物业公司（我所为诉讼代理人）提交意见称，（一）XX小区一直未成立业主大会，也未选举业主委员会，在原物业公司XX管理有限公司撤出XX小区后，XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）作为该小区的建设单位，与XX物业公司签订的《XX前期物业服务合同》合法有效。（二）XX街道办事处XX社区居委会（以下简称XX居委会）出具的《情况说明》可以证明，《XX前期物业服务合同》是在XX居委会主持下签订的，且征求了大多数业主的意见。（三）XX物业公司自2016年2月开始向欠费业主催收，符合诉讼时效中断的法律规定。（四）郭X关于XX物业公司管理混乱服务不到位的主张没有相应的事实，理由不成立。故，请求驳回郭英的再审申请。

法院点评

法院经审查认为，（一）关于合同效力问题。虽然XX公司（甲方）与XX物业公司（乙方）签订的《XX前期物业服务合同》存在瑕疵，但该合同仍对全体业主具有约束力。1.根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业，且该合同对所有业主有约束力。在XX小区尚未成立业主大会、未成立业主委员会，且原物业服务公司撤出XX小区的情形下，建设单位XX公司另行选聘前期物业管理企业行为不违反相关规定。2.XX公司采用协议方式选聘物业服务公司的行为违反了《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”的规定，在选聘程序上存在瑕疵；但是，该规定属于管理性的强制性规定，不属于效力性的强制性规定，《XX前期物业服务合同》并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形。故，郭X主张XX公司与XX物业公司签订的《XX前期物业服务合同》属于无权处分行为，程序违法，合同无效的再审申请理由不能成立，本院不予支持。

（二）关于书面催交及诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审中，XX物业公司提交了将《物业费欠费清单》张贴于郭X门上的照片以及中国邮政快递包裹单来证明其已通过多种方式进行了催收。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。XX物业公司已举证证实自2016年2月开始，其陆续向郭X催收物业费的事实，故诉讼时效发生中断，XX物业公司在2017年10月19日起诉时，未超过两年的诉讼时效期间。因此，原审法院采信XX物业公司的证据认定郭英关于诉讼时效抗辩理由不能成立，并无不当。

（三）关于物业服务质量问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，原审法院在查明XX物业公司提供了基本的物业服务，但服务质量存在瑕疵的事实基础上，酌定郭X交纳80%的物业费，免除了郭X交纳剩余20%的物业费的义务，符合法律规定，本院予以支持。

裁判结果

郭X的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回郭X的再审申请。